FONDS exklusiv: Die Handelspolitik von US-Präsident Donald Trump sorgt immer wieder für Unsicherheiten. Welche Auswirkungen hat dies auf die amerikanischen Immobilienmärkte?
Martin Stoß: Donald Trumps wichtigstes handelspolitisches Instrument sind Zölle, deren gesamtwirtschaftliche Auswirkungen derzeit schwer abzuschätzen sind. Für die US-Baubranche, insbesondere beim Bau von Apartmentanlagen, sind die Effekte jedoch gering: 2023 wurden in den USA Baumaterialien im Wert von 184 Milliarden US-Dollar für den Wohnungsbau verwendet, davon nur 13 Milliarden US-Dollar, also etwa sieben Prozent, importiert. Selbst bei einem Zollsatz von 25 Prozent auf alle Importe würden die gesamten Materialkosten lediglich um rund 1,75 Prozent steigen. Zudem dürfte die Importquote weiter sinken, wenn US-Produkte durch die Zölle wettbewerbsfähiger werden.
Während Donald Trump auf sinkende Zinsen drängt, sieht die US-Notenbank mit Blick auf die Zollpolitik kaum Raum für Senkungen. Welche Rolle spielt die Zinsentwicklung für die dortigen Immobilienmärkte?
M. S.: Aufgrund der stark gestiegenen Zinsen seit Mai 2022 stellen wir seit Anfang 2023 einen deutlichen Rückgang des Immobilienfinanzierungsvolumens bei US-Banken und Versicherungen fest. Gleichzeitig beobachten wir in einigen Großstadtregionen, insbesondere im sogenannten Sunbelt, Überbauungen. Diese Faktoren haben zu einem erheblichen Rückgang der Neubautätigkeit geführt. Wir sprechen hier von einer Reduzierung um etwa 45 Prozent im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt. Ab 2026 erwarten wir wieder deutliche Nachfrageüberhänge und einen Mangel an Neubauwohnungen. Das heißt, nach Abschluss der Bau- und Vermietungsphase aktueller Projekte in etwa drei Jahren rechnen wir mit einem sehr günstigen Marktumfeld und einer hohen Mieternachfrage. Für Anleger ergeben sich daraus attraktive Chancen: Wer jetzt strategisch investiert, kann von dieser Entwicklung profitieren.
Was sind aktuell die wichtigsten Einflussfaktoren bei US-Wohnimmobilien?
M. S.: Angesichts eines jährlichen Bevölkerungswachstums von rund einem Prozent und parallel etwa einer Million neuer Haushaltsgründungen im Jahr, die vornehmlich in die Großstädte drängen, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Hohe Hypothekenzinsen treiben zudem immer mehr Amerikaner auf den Mietmarkt. Das Eigenheim als klassisches Sinnbild des amerikanischen Traums können und wollen sich viele nicht mehr leisten. Wohnen zur Miete, in den USA lange Zeit als B-Lösung angesehen, entwickelt sich auch unter Gutverdienern zum gefragten Wohnmodell – ein Trend, der bereits seit Jahren zu beobachten ist. In der Folge drängen immer mehr kaufkraftstarke Mietinteressenten auf den Markt und treiben die Mietpreise nach oben.
Welche US-Standorte sind für Wohn-immobilien attraktiv?
M. S.: In der Regel liegt unser Investitionsschwerpunkt auf den etablierten, wirtschaftsstarken Märkten an der US-Ostküste. Diese zeichnen sich durch exzellente Universitäten und Forschungseinrichtungen, innovative wie auch alteingesessene Unternehmen sowie einen robusten und diversifizierten Arbeitsmarkt aus. In den Regionen Nordost und Mittelatlantik suchen wir nach Standorten mit hohen „Eintrittsbarrieren“ in etablierten institutionellen Märkten. Durch die intensiven Genehmigungsverfahren, die für die Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich sind, verhindern die Gemeinden eine Überbauung. Dies führt zu einer entsprechenden Angebotsverknappung und damit zu stabiler Mietnachfrage und zu Mietwachstum. Im Südosten konzentrieren wir uns auf Märkte mit nachhaltigem Mietwachstum aufgrund positiver Binnenmigration.
