Meldungen | Immobilienfonds
22.02.2012

Deutsche REITs zwischen Misserfolg und Auftrieb

Das Interesse an den steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften bleibt weit unter den Erwartungen. Die wenigen, die es gibt, schlagen sich allerdings gut.

Die Real Estate Investment Trusts (REIT) führen in der Welt der deutschen Immobilienfonds immer noch ein Schattendasein. So zeigt ein Blick auf die Rahmendaten des Marktes eine echte Misserfolgsstory: Seit der Einführung des der so genannten G-REITs im Jahr 2007 haben nur vier Unternehmen den Schritt an die Börse gewagt. Mit 1 Mrd. bis 1,5 Mrd. Euro liegt das Marktvolumen weit unter dem noch zu Beginn geschätzten Potenzial von 122 Mrd. Euro.

 

In anderen Ländern – sowohl in der europäischen Nachbarschaft als auch im REIT-Mutterland USA – sieht die Situation ganz anders aus. Allein in den Niederlanden gibt es 36 Real Estate Investment Trusts, in den USA sogar über 170. „Investoren sollten die Assetklasse als Beimischung für ihr Portfolio durchaus in Betracht ziehen. Bereits mehrfach wurden die so entstehenden positiven Diversifikationseffekte belegt“, meint Thomas Hartauer, Vorstand der Investmentgesellschaft Lacuna, die bereits seit 1997 an US-REITs beteiligt ist. Deutschland sei für REIT-Investoren aber „eher schwierig“.

REITs mit Einschränkungen

 

Um den REIT-Status zu erlangen, d.h. in erster Linie die steuerliche Befreiung einer börsennotierten Immobilien-AG, muss ein Unternehmen in Deutschland einige Anforderungen einhalten. Dazu zählen die festgeschriebene Höhe der Mindestausschüttungen der Gewinne, der gesetzlich festgelegte Schwerpunkt auf die Immobilienanlage (75%), eine vorgeschriebene Mindeststreuung der Aktien und der Ausschluss des Immobilienhandels von Bestandswohnimmobilien.

Als Möglichkeit für Unternehmen das in ihren Immobilien ruhende Kapital zu mobilisieren wurden die REITs in den USA im Jahr 1960 eingeführt. Fast ein halbes Jahrhundert später gab es diese auch in Deutschland, wenn auch mit anderen Auflagen. „Dahinter stand vor allem die Hoffnung, die Attraktivität des Finanzplatzes Deutschland zu stärken“, erklärt Thomas Hartauer die Beweggründe, „Weiterhin sollte das in den Unternehmen gebundene Immobilienvermögen mobilisiert werden, um ihnen auf diese Weise Liquidität zuzuführen.“ Zu den erst vier zugelassenen Real Estate Investment Trusts gehören Alstria Office, Fair Value, Hamborner und Prime Office. Sie alle fokussieren sich auf den Einzelhandel- und Bürosektor. Hinter diesem Investitionsschwerpunkt steht das Verbot für REITs, in Bestandswohnimmobilien zu investieren. Lediglich Wohnungen, die nach Januar 2007 erbaut wurden, finden im deutschen REIT-Gesetz Berücksichtigung. „Aus Branchensicht ist das eine erhebliche Einschränkung und dürfte mit ausschlaggebend dafür sein, dass es in Deutschland erst so wenige REIT-Gesellschaften gibt“, so der Lacuna-Vorstand.

 

Befürworter dieser Regelung argumentieren, dass das Renditestreben der REITs negative Auswirkungen für Mieter haben könne. Jedoch dürfen Immobilienaktien-AGs und Private-Equity-Unternehmen in Deutschland ohne Beschränkung in Wohnobjekte investieren. „Dahinter steht ein erheblicher Widerspruch, den es aufzulösen gilt. Aktuell gehört dieser Punkt daher zu einem der meistdiskutierten in der REIT-Gesetzgebung“, erklärt Hartauer. Weitere Kritik betrifft die obligatorische Börsennotierung deutscher Real Estate Investment Trusts. Da der Börsengang in einem festgeschriebenen Zeitrahmen passieren muss, führte diese Regelung bereits zu IPOs, die aufgrund der jeweils aktuellen Marktphase besser zu einem anderen Zeitpunkt statt gefunden hätten. Auch diese Richtlinie steht daher zur Debatte.

Auch wenn der deutsche REIT-Markt international noch unbedeutend ist, will Hartauer ihn noch nicht abschreiben: „Es gibt erste Anzeichen, die auf eine positive Entwicklung hindeuten könnten. So gehörten zwei deutsche REITs, Hamborner und Alstria Office, im vergangenen Jahr zu den ausschüttungsstärksten Aktien. Möglicherweise gibt dies der Branche einen gewissen Auftrieb, um die Kinderschuhe bald hinter sich zu lassen.“