Kommentare & Expertenmeinungen | Interview
08.05.2018

"Die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds ist ungebrochen"

Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft im Interview zu Tendenzen am Markt und warum die Regulierung in Deutschland zu mehr Stabilität beiträgt.

Michael Schneider, Geschäftsführer Intreal

Michael Schneider, Geschäftsführer Intreal

Foto: Intreal

FONDS exklusiv: Steigt das Marktvolumen der offenen Fonds wieder oder überwiegen noch die Schließungen?

Michael Schneider: Die Fondsschließungen und Abwicklungen liegen glücklicherweise weitgehend in der Vergangenheit. Nur bei wenigen der Fonds, die in den Jahren nach 2008 abgewickelt werden mussten, läuft dieser Prozess noch. Das Gros der zu verkaufenden Immobilien, deren Volumen sich 2011 auf rund 26 Mrd. Euro belief, konnte mittlerweile veräußert werden. Was die am Markt aktiven offenen Immobilienfonds betrifft, ist die Nachfrage der Anleger ungebrochen hoch. Dies zeigt sich am wachsenden Vermögen der Gesamtbranche. Lag das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilienfonds im Februar 2015 noch bei 81,5 Mrd. Euro, waren es im Februar 2018 bereits rund 90,7 Mrd. Euro – ein Zuwachs von rund neun Mrd. Euro in drei Jahren. Allerdings entfällt sicherlich auch ein Teil davon auf die Erholung bzw. Aufwertung der Immobilienbestände in den letzten Jahren. Die aktuelle Nachfrage nach Fonds ist auf jeden Fall dennoch so hoch, dass die bestehenden Fonds diese nicht alleine bedienen können. Daher werden derzeit wieder vermehrt neue offene Immobilien-Publikumsfonds aufgelegt – auch von neuen Akteuren wie beispielsweise Swiss Life Asset Managers. In den vergangenen drei Jahren wurden insgesamt zehn neue offene Immobilienfonds aufgelegt bzw. angekündigt, davon sechs mit kleinen Mindestanlagesummen, sodass sie wirklich für Privatanleger in Frage kommen.

FONDS exklusiv: Durch die Regulierung nach 2013 ist der Verkauf von Anteilen nicht mehr so schnell möglich. Wurde das Problem des Lock-In-Effekts am Immobilienmarkt nicht nur hinausgezögert?

M.S.: Die eingeführten Neuregelungen – ich denke da vor allem an die anfängliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten – leisten einen wichtigen Beitrag zu einer besseren Liquiditätsplanung der Fondsgesellschaften. Insofern tragen diese Regelungen zu mehr Stabilität bei. Eine weitere wichtige Maßnahme war die konsequente Trennung von institutionellen und privaten Geldern. Zu den Fondsschieflagen nach 2008 hatten vor allem institutionelle Investoren beigetragen, die große Summen innerhalb von sehr kurzer Zeit aus den Fonds abzogen. Die Privatanleger reagierten nicht so schnell und waren dann – nach den Schließungen – in den Fonds „gefangen“. Ich bin der Meinung, dass die beiden genannten Maßnahmen einen wichtigen Beitrag dazu leisten, das Risiko einer Fondschließung sehr stark zu reduzieren. Zu 100 Prozent ausschließen kann man es allerdings nicht. Aber auch für diese Fälle gibt es jetzt neue gesetzliche Regelungen und Handlungsmöglichkeiten, sodass es nicht mehr automatisch zu einer Fondsabwicklung kommen muss.

FONDS exklusiv: Von Fondsmanagern in Österreich hört man, dass der Kauf von Bestand wegen der großen Nachfrage und der hohen Preise keine Option mehr ist. Es bleiben die neuen Projekte, von denen ebenfalls nur ein begrenztes Angebot in der Pipeline ist. Wie beurteilen Sie die Situation in Deutschland?

M.S.: Der aus Investmentgesichtspunkten relevante Immobilienmarkt ist in Deutschland natürlich viel größer als in Österreich, dennoch entwickeln sich die Preise nachfragebedingt überall nach oben. Der Aufbau von Portfolios in der aktuellen Hochpreisphase bleibt somit auch für deutsche Fonds eine Herausforderung. Mehrere der großen Fonds nehmen deswegen temporär keine Anlegergelder mehr an. Sie können die Summen schlicht nicht schnell genug in adäquate Immobilien investieren. Die Fonds, die ankaufen tun das unserer Beobachtung nach sehr vorsichtig und selektiv. Projektentwicklungen spielen dabei eine Rolle. Eine andere Möglichkeit ist das Ausweichen auf andere Märkte oder auf bestimmte Marktsegmente – wie beispielsweise Wohnimmobilien. In den vergangenen Jahren kamen einige Fonds an den Markt, die nur in Wohnimmobilien investieren. Solche Fonds gab es vor der Krise nicht.

FONDS exklusiv: Wie sichern Sie sich gegen Ereignisse ab, die wieder zu einem Preisverfall am Immobilienmarkt führen könnten?

M.S.: Das A und O ist eine selektive und vorsichtige Ankaufspolitik und – insbesondere wenn die Anlagestrategie besondere Marktnischen beinhaltet – ein gutes und spezialisiertes Asset Management. Die beste Versicherung gegen Abwertungen sind nachhaltig gut gemanagte Immobilien mit stabiler Vermietungssituation. Ein anderer Aspekt ist die Fremdfinanzierung. Bei den offenen Publikumsfonds ist diese gesetzlich auf 30 Prozent der Verkehrswerte beschränkt. Vor der Krise lag die Grenze noch bei 50 Prozent. Dadurch sind die offenen Fonds per se sehr konservative Produkte. Die in der Regel langfristige Sicherung der aktuellen niedrigen Zinsen bei der Fremdfinanzierung tragen darüber hinaus zur Stabilität der Produkte bei.

FONDS exklusiv: Sind Themenfonds gefragt oder eher breit diversifizierte Portfolios?

M.S.: Das Gros der bestehenden Fonds – vor allem der großen milliardenschweren Fonds aus der Zeit vor der Krise – ist breit diversifiziert. In der Regel liegt der Büroanteil bei rund zwei Drittel, gefolgt von rund einem Viertel Einzelhandel und dann noch einigen Immobilien der kleineren Nutzungsarten wie Hotel oder Logistik. Als relativ neu können bestimmte Themen-Fonds oder reine Wohnimmobilienfonds bezeichnet werden wie beispielsweise der „Fokus Wohnen Deutschland“ von Industria Wohnen. Daneben gibt es neuerdings auch Fonds mit geografischem Schwerpunkt wie beispielsweise einen Fonds von Deka Immobilien mit Fokus auf Nordamerika oder einen Fonds, der nur im Bundesland Bayern investiert. Zu eng dürfen die Anlagestrategien allerdings nicht gefasst werden, um auch bei veränderten Marktbedingungen handlungsfähig zu bleiben – eine nachträgliche Änderung der Fondsvertragsbedingungen ist diesbezüglich zu kompliziert und langwierig.

FONDS exklusiv: Sind Immobilienaktien nicht das bessere Investment für Privatanleger, wenn sie auf die Möglichkeit Wert legen, jederzeit auszusteigen?

M.S.: Keine Frage, was die Fungibilität angeht, sind die Aktien den offenen Immobilienfonds überlegen. Aktien können immer noch börsentäglich veräußert werden – ohne Halte- und Kündigungsfristen. Der große Unterschied zwischen diesen beiden Formen der indirekten Immobilienanlage liegt jedoch beim Thema Volatilität. Während die Aktien sich dem allgemeinen, volatilen Börsengeschehen nicht entziehen können, zumal der Anleger immer auch Teile von ganzen Unternehmen erwirbt, die neben Immobilien immer auch andere Geschäftstätigkeiten wie z.B. Projektenwicklungen, Immobilienhandel, etc. beinhalten, war die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds – von den Abwicklungen abgesehen – in der Vergangenheit sehr stabil. Trotz der relativ niedrigen Renditen entspricht dies dem Stabilitätsbedürfnis der meisten Privatanleger mehr als die Volatilität des Aktienmarktes bzw. von Immobilienaktien.